De Zeeparkduinen

De Zeeparkduinen. Foto Natuurpunt

Laatste info: PROJECT ZEEPARK WORDT OPGEGEVEN DOOR DE INVESTEERDERS.

Vrijdag 22 september was er een interessant Kustsymposium 2023 over de kustduinen. Een dagprogramma in de gloednieuwe InnouOcean Campus te Oostende. De organisatie was gecoordineerd door Natuurpunt. Een ganse resem specialisten over gezondheid, natuur, kustverdediging, toerisme, juridische- en stedenbouwkundigen maakten kun nieuwste inzichten aangaande onze kustduinen bekend. Lees>>>>
Bij de meeste sprekers kwam één rode draad regelmatig naar boven: nl het project Zeeparkduinen te De Panne
Op het einde van deze dag leek me persoonlijk dat het project GRUP Zeeparkduinen geen kans meer heeft op realisatie.
Het stadium van natuurdiscussies lijkt voorbij. Wel wordt blijkbaar achter de schermen alleen nog fel onderhandeld over een compensatie voor de huidige investeerders.
Hiervoor zijn wellicht meerdere mogelijkheden, maar het project aldusdanig komt niet!

De Zeeparkduinen vóór de Tweede Wereldoorlog

Camping Zeepark

Voorstelling Project Zeeparkduinen. Infostand gemeente DP

In het ONTWERP- GRUP dossier zijn de hoogten opgetekend + ook in de langs- en dwarsdoorsneden. Intussentijd zouden er wijzigingen gebeurd zijn sinds het Openbaar Onderzoek?

Het Kustsymposium benadrukte de dringende behoefte aan kustbescherming vanwege de versnellende klimaatverandering. De stijgende zeespiegel bedreigt de kust en het achterland, en daarom moet actie worden ondernomen.
Lees DE BLIEDEMAKER over de KUSTVISIE en de gevolgen voor DE PANNE>>>>
Natuurpunt, de West-Vlaamse Milieufederatie en WWF België benadrukken het belang van duinen als natuurlijke bescherming.

1. Belangrijke punten uit het symposium

Links de zeereepduinen buiten het GRUP Zeepark.

• Duinbescherming: Duinen hebben eeuwenlang als natuurlijke bescherming gediend. Ze hebben op een natuurlijke manier de laatste 10.000 jaar de meer den 10 m zeespiegelstijging gevolgd (zie figuur opgemeten door prof.Cecile Baetemans). Maar tegenwoordig wordt het mechanisme van hun groei wordt continu vernietigd door machines die de stranden schoonmaken en aldus de spontane groei van embryonale duintjes verhinderen. Dit was duidelijk te zien na de corona lockdown.
• Druk van de vastgoedsector: De vastgoedsector oefent druk uit op duingebieden, zoals Zeepark in De Panne en de Oosteroever van Oostende. Nieuwe stadsdelen worden en zullen nog steeds aan zee gebouwd worden. Dit bedreigt niet alleen de kust, maar vernietigt ook de duinen die het achterland beschermen.
• Natuurherstel: Wetenschappers en specialisten pleiten voor het herstellen van duinen door middel van natuurlijke oplossingen, ruimtelijke planning en juridische bescherming. Er moet een discussie komen over de toekomst van het kustsysteem onder toenemende druk.
• Bouwrechten omzetten: Er wordt voorgesteld om bouwrechten voor waardevolle duingebieden om te zetten in rechten voor hogere bouw in woonkernen. Daarnaast is er behoefte aan een vegetatiebesluit om waardevolle duinvegetatie beter te beschermen.
• Stoppen met machinale reiniging van stranden: Het symposium roept op tot het stoppen van machinale reiniging van stranden om de groei van duinen te bevorderen en daarmee de kustbescherming te verbeteren. De panne heeft geopteerd voor “duin voor de dijk” i.p.v. keermuren. Nog niet beslist voor welk alternatief tot 2100: “Ter plaatse” of “Zeewaarts” (max 1,5 m zeewaterstijging)

Kortom, het kustsymposium benadrukte de noodzaak om duinen te behouden en te herstellen als natuurlijke bescherming tegen klimaatverandering en menselijke activiteiten die de kust bedreigen. Dit moet gebeuren om de kust te beschermen voor de toekomst. Het bebouwen van 8,68 ha Zeeparkduinen wordt algemeen als onaanvaardbaar genoemd. Blijkbaar hebben de investeerders ook reeds ingezien dat dit niet haalbaar zal zijn.

Embryonale duintjes in Malo aan Zee (links nieuw hotel)

2. Chronologie van de Zeeparkduinen

1. Het gebied van de Zeeparkduinen was ooit onderdeel van een uitgestrekt duinengebied tussen De Panne en Koksijde. Na de oorlog was er een camping op het terrein (vroeger de “Camping van Ryckman” genoemd), maar deze werd gesloten in 2016. In feite was de hele site in eigendom van de familie Houtsaeger, met uitzondering van een klein perceeltje net naast het Canadezenplein. In de wintermaanden werd de site onbeheerd gelaten om dan, bij de start van het volgende seizoen, het volledige terrein met de bulldozer opnieuw te nivelleren, en dit nagenoeg rondom tot tegen de perceelsgrenzen.  Van enige duinvorming op de site zelf is gedurende al die jaren nagenoeg geen sprake geweest.  Hoogstens was hier en daar wat groen tussen de blokken kampeerplekken. Dankzij dit beheer is deze camping niet geëvolueerd tot een “tijdelijk dorp” zoals bijvoorbeeld de camping du Perroquet juist over de grens, waar alle tijdelijke constructies tijdens de winter blijven staan. Dank zij het afsluiten van de duingordel tussen de camping en het strand, buiten de site, hebben zich daar op natuurlijke wijze duinen gevormd die door de jaren heen geëvolueerd zijn tot een stevige kustbeschermingsgordel..
   Rond 2010 werd het Strand Motel verkocht, afgebroken en werd het gebouw “Zilt” gebouwd.  Tussen “het Zilt” en de camping is een strook natuurgebied nu eigendom van het zilt.
2. Ruimtelijke planning: In 2015 ontwierp de gemeente een Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (GRUP) voor de Zeeparkduinen. Het opstellen van een GRUP werd als een tekortkoming beschouwd bij het opstellen van het Gemeentelijk Structuurplan in 2005 Hierbij werd billijkheidshalve uitgegaan van het volgens het Gewestplan mogelijk te realiseren aantal vakantiewoningen.  De gemeente kon zich vinden, wellicht in samenspraak met de mogelijke investeerders, om deze toelaatbare te realiseren m² ‘vloeroppervlakte’ te verdelen in een aantal gestapelde volumes, waaronder de bouw van vakantieverblijven (250 a 275 vakantieverblijven), parkeerplaatsen (250 alle ondergronds), een hotel (80 kamers en 80 parkings met nevenfunctie restaurant en feestzaal) + een beachclub (met buitenzwembad) dicht bij het Canadezenplein Dit GRUP werd in 2016 goedgekeurd, en het terrein werd later dat jaar verkocht aan een lokaal vastgoedbedrijf. Tekst van burgemeester Bram Degrieck na zijn verlof in zomer 2023. Lees>>>
   DE BLIEDEMAKER was aangenaam verrast dat het project vrij goed geïntegreerd was in de omgevende natuur (o.a. ingevolge wandelverbindingen rondom en dwars door het complex. Dit was veel beter dan bungalows op andere “geëvolueerde” campings..). Toch heeft DE BLIEDEMAKER een bezwaarschrift ingediend i.v.m. wandelverbindingen. Lees inhoud>>> (Hierop is nooit een antwoord gekomen).
   In 2017 werd de camping verkocht aan privé investeerders die een constructieve houding aangehouden hadden tijdens het proces van het GRUP
   Met deze GRUP op zak zouden de investeerders een Omgevingsvergunning kunnen aanvragen. Hiervoor moet vooraf een project-MER  procedure (Milieu Effecten Rapport) gevoerd worden op een concreet bouwplan.  En daar schijnt het schoentje te wringen: de adviezen van het Agentschap voor Natuur en Bos waren niet bindend in het GRUP maar stellen blijkbaar onredelijke eisen waardoor het project niet vooruit gaat. Het project was blijkbaar ruimtelijk OK maar was niet aanvaardbaar op gebied van de huidige milieu en natuurvereisten. DUS ER IS NOG GEEN AANVRAAG VOOR EEN OMGEVINGSVERGUNNING. (terrein is wel afgesloten i.v.m. afsluiting van alle werven vóór het zomerseizoen + bord voor asbestgevaar (o.a. wellicht in de Eternit golfplaten van de sanitair?)
3. Natuurlijke ontwikkeling: Sinds de sluiting van de camping in 2016 heeft de natuur zich geleidelijk hersteld op het terrein. Er is een begin van ecologisch waardevolle stuifduinen ontstaan, die belangrijk zijn voor diverse planten- en diersoorten. Dit niettegenstaande het tijdelijk gebruik van delen als C-bar, C-rad, laser-shooting en zelfs “glamping”. In de zomer 2023 geen dergelijke activiteiten meer.
4. Maatschappelijk debat: Verschillende verenigingen, waaronder Natuurpunt, de West-Vlaamse Milieufederatie en WWF België zijn wakker gekomen en hebben gepleit voor het behoud van het gebied en het voorkomen van verkaveling en bebouwing. Academici hebben ook opgeroepen tot behoud van de Zeeparkduinen.
5. Politieke betrokkenheid: Minister Zuhal Demir heeft zich echter duidelijk uitgesproken voor het behoud van de Zeeparkduinen. Burgemeester Bram Degrieck blijft aanhouden dat hij voorstander was van bebouwing binnen de grenzen van het GRUP, tenzij de Vlaamse Overheid het terrein zou aankopen.
   Oppositieraadslid Arne Debaeke (Team 8660) bracht het punt ter sprake tijdens de varia in de gemeenteraad van januari 2023. Hij was alvast voorstander voor het behoud van de natuur en was benieuwd naar het standpunt van de gemeentelijke meerderheid. Die visie is ongewijzigd bleek uit het antwoord van burgemeester Bram Degrieck (Het Plan-B). “Ik blijf achter het ruimtelijk uitvoeringsplan Zeepark staan dat de gemeenteraad, inclusief raadslid Debaeke, heeft goedgekeurd. Daarin staan de voorwaarden waaraan de ontwikkelaar moet voldoen. Zo zal er onder andere niet meer dan 10 procent van het gebied bebouwd worden en is er zeker ruimte voor het behoud van delen van de natuur en zelfs extra grond. Wie staat te roepen om dat gebied als natuur te behouden kan het altijd kopen. Ik verwacht binnenkort de aanvraag voor een Omgevingsvergunning van de ontwikkelaar die momenteel nog adviezen aan het inwinnen is.”
   Het duinengebied, dat is ingekleurd als zone voor verblijfsrecreatie, kwam begin 2023 ook ter sprake in het Vlaams parlement. “Vlaams minister Zuhal Demir (N-VA) liet me weten dat mocht dat bewuste plan vandaag goedgekeurd moeten worden, de adviezen waarschijnlijk anders zouden zijn”, laat volksvertegenwoordiger Maxim Veys (Vooruit) weten. “De natuur heeft zich daar snel hersteld. De minister onderlijnde ook het belang van het gebied maar gaf wel toe dat de Vlaamse overheid nog geen initiatief nam om het terrein te herbestemmen als natuurgebied of om het aan te kopen. De impactinschatting van het project is voor haar de volgende stap.” De minister was dus nog afwachtend.
   In de Krant van West-Vlaanderen klinkt de minister kordater. “Het gaat hier over de laatste duinen aan onze kust. Die mogen niet verdwijnen. Dat gebied is niet alleen belangrijk als open ruimte voor de biodiversiteit, maar vormt ook een natuurlijke buffer tegen overstromingen. Ik zal tot het uiterste gaan om deze duinen te beschermen. Desnoods zullen we onteigenen en de gronden zelf aankopen.” Demir gaf de opdracht aan haar administratie om alle mogelijkheden te bekijken om te voorkomen dat het gebied verkaveld wordt.
   Waarschijnlijk liggen de burgers van De Panne niet wakker van dit ingrijpend immobiliënproject. Dat hebben ze ook niet gedaan in 1970 bij de unanieme goedkeuring van het BPA Westhoek A1. Pas 2 jaar later toen er van buiten de gemeente grote protesten kwamen bij de start van bouwwerken kwam men op straat. Lees>>>
   Men verwacht dus niet dat dit een belangrijk punt zal worden in de gemeentelijke verkiezingen in 2024.
   In zijn persoonlijke brief (link hierboven) heeft burgemeester Bram Degrieck een compromis voorgesteld: 60 % natuurgebied en 40 % bouwproject volgens de bepalingen overeengekomen in de GRUP. (het bouwproject aan de kant van het Canadezenplein waar in het GRUP juist geen gebouwen in de hoogte zouden komen (“Het lokaal bestuur heeft steeds aangehouden niet gekant te zijn tegen het omvormen van de bestemming van het gebied tot natuurgebied.  Maar wel dat het initiatief moet komen van degene die hiervoor in de buidel wenst te tasten – de gemeentelijke buidel is daarvoor niet diep genoeg”)
6. Juridische evolutie:
   Het grootste discussiepunt momenteel is de compensatie die de investeerders zouden kunnen ontvangen van de Vlaamse Overheid (en wellicht ook een beetje van Europa) ingevolge een bestemmingswijziging van Recreatie gebied naar Natuurgebied (en dus annulering van het project. Verschillende geruchten doen de ronde. De burgemeester spreekt in bovenstaande nota over een aankoopwaarde van 30 miljoen euro (interesten, kosten GRUP en bouwplannen wellicht inbegrepen?). Zou 100% van de aankoopwaarde of de marktwaarde vergoed worden of 80 % (cf Duinendecreet). In dergelijke gevallen gaat de Vlaamse Regering dan meestal tot aankoop met bestemming natuurreservaat (vb Koninklijke Schenking aan de Groene Biezenlaan of het Rewa project in de Dynastielaan aangekocht Lees>>> .
   Zo’n compensatie zou dus wellicht een waarde van meerdere tientallen miljoenen euro’s bedragen. (Cf. Duinendecreet alleen voor alleen De Panne werd 8,99 milj euro uitbetaald (situatie januari 2016).
   Als afsluiter op het symposium heeft prof. dr. Hendrik Schoukens gesproken (Milieurecht UGent). Hij heeft gewezen op het sterk geëvolueerde Europese natuurbehoudsrecht en de MER reglementering: nl het collectief natuurbelang kan het eigendomsrecht overstijgen. Maar ik ben geen jurist om hierover te oordelen
7. Het is evident dat de burgers en wellicht ook het lokaal bestuur weinig op de hoogte zijn van de onderhandelingen ter compensatie tussen de eigenaars en het Vlaams Gewest. Maar volgens de laatste geruchten, die ik opgevangen heb, zou de eigenaar de intenties tot bouwen opgegeven hebben en zijn ze een lijst met de gedane kosten aan het opstellen.
   DUS DE 8,6 ha WORDEN SOWIESO NATUURGEBIED EN ANB ZOU EEN NATUURBEHEERSPLAN OPSTELLEN.

De maquette van het REWA project in de Dynastielaan

Het lijkt erop dat er verdeeldheid is over de toekomst van de Zeeparkduinen, met verschillende belanghebbenden die verschillende standpunten innemen. Het debat lijkt zich nu niet meer te richten op de vraag of de Zeeparkduinen behouden moeten blijven als natuurlijk gebied of bebouwd moeten worden volgens het GRUP. Maar het gaat nu over de centen. Indien hierover uiteindelijk toch een Aanvraag voor Stedenbouwkundige Vergunning zou ingediend worden zal groot protest uitbreken, niet zozeer in De Panne maar op Vlaams niveau.

Aanvulling:
Als voorlaatste spreker kwam ir. arch. Leo Van Broeck (KU Leuven) aan de beurt met een. zeer goed geillustrrede voordracht “Bouwen in de toekomst aan de Kust”. Leo is een gedreven spreker en was vierde Vlaamse Bouwmeester (2016-2020). Hij pleitte voor VERDICHTING, kernversterking en aantrekkelijke architectuur aan de Kust. Hij heeft het lastig met de huidige “Mur Atlantique” aan onze Kust. Hij had mooie projecties mee van andere kusten hoe het beter had gekund, vooral door verscheidenheid in bouwhoogten toe te laten. Hij blijft hameren op het belang van woonvormen die minder ten koste van de natuur gaan. Dat is gezonder én goedkoper.
“..Als we het over hoogbouw hebben, dan moeten we niet denken aan de Belgische zeedijk. Laat ons eerder een voorbeeld nemen aan de dansende skylines van steden als New York, Vancouver of Buenos, waar wel een mix tussen hoog en laag wordt gerespecteerd. In Manhattan mag één om de zo veel gebouwen 300 meter hoog zijn, maar de gebouwen ernaast zijn allemaal beperkt tot 8 à 10 verdiepingen.”Je zou je kunnen afvragen: waarom mogen ze dat niet allemaal? Het antwoord is heel simpel: al die andere gebouwen delen mee in de rendementen van die torens. Die ene toren creëert ruimte voor de ganse buurt. Ruimte die bijvoorbeeld ingevuld kan worden met een park. Verdichting gebeurt dus in het maatschappelijk belang. Met verdichting ceëer je woonkwaliteit, maar ook ruimtelijke en maatschappelijke kwaliteit.”
Bouwen in de hoogte zal ook onvermijdelijk worden aan de Kust. De vraag naar nieuwbouwappartementen stopt niet, nu en in de toekomst. Deze nieuwbouw wordt gevraagd op de eerste of de tweede rij aan zee (niet in het “dorp”). Dus de hoge buildings komen er overal in onze badplaatsen MAAR ZEKER NIET in de ons nog resterende duinen. Project Zeepark is onaanvaarbaar.

Goede urbanisatie in Benidorm